聊完7000个客户，发现买房最容易犯的3个错误，别再入坑了

提问：雕叔你好，中港东湖壹号这个楼盘怎么样？觉得位置很好，但开发商很一般，如果后期是开发商的物业那更一般了，72亩修14栋，容积率4，感觉小区修得很密，偏刚需。建发央玺还有两批次高层，看中央玺的品质，喜欢东湖壹号的位置，很纠结，望指点。自住兼投资。

回答：中港这种怎么能和建发相比呢，中港在这边陆续开发了几个刚需盘，最后的市场反响都比较一般，如果不是位置（其实你也只是看重位置），很难说跑赢大盘，中港的几个盘几乎都是趁着地段和楼市行情，在被动地浮浮沉沉。整体来说中港的产品主打的是刚改、改善类的大户型，这点和建发的高层有点类似，预估单价不会便宜，总价和建发旗鼓相当，从我们的经验来看，买房虽然很看重地段，但是内在品质和楼盘的号召力也要讲究，综合来说建发是更好的选择。

提问：最近建发央著和西派金沙都将开始登记，看下来两个产品好像整体差不多。我更喜欢西派的装修风格，但登记时间，央著在前，西派在后。现在担心不参与央著的摇号，西派也没买到。请问雕叔有什么建议吗？另外，综合对比，雕叔更看好哪个呢？原因是什么呢？

回答：西派此前也预售多次，但是顺销了，去化很不理想。而我们预测建发央著的去化会好得多。西派主要有两个卖点，一个是产品好（但是现在哪家的产品不好？不改善？），另一个是对口实小（虽然号称同一法人，但毕竟不是本部，而且小学好，对口初中一般）。但是西派处于的楼市基本面比较恶劣，在三环外侧，临近金牛，缺乏人气和地铁商业等配套，注定是孤岛。就这一个缺点，就赶不上央著了，央著虽然远离三环，但整个板块的配套是丰富的，楼盘林立，人气旺盛，产品也还不错，而且周边有泡小和草堂，相比来说和实验分校相差不大。综合来看，央著更值得去摇号。

提问：雕叔你好，普通资格，户口成华，主要是投资，总价400万可以全款,想买天府新区,请给些建议，或者哪些区域楼盘值得看呢？

回答：普通资格，目前看天新,大概率只有两个楼盘，一是佳兆业麓山一号，二是鹿溪樾府，其他的，大概率普通资格都不容易买到。但是，如果不着急，也可以观望一下，毕竟现在市场趋冷，未来不知道会不会普通资格会更容易买到，我觉得也可以试试，例如麓湖、招商时代公园，中海天府里等楼盘。如果买二手就以捡漏为主。

提问：请问雕叔，220万预算，套二最佳，锦江一区、三区、四区哪些楼盘可推荐啊？

回答：220万的套二，只能看看一些二手房产品了，目前锦江一区主要集中在红星桥、东门大桥这一带，红星桥推荐看看大王钰城、上锦美地、城市博客VC时代这类，基本都是电梯次新房，而且梯户比也正常，是可也居家自住的。东门大桥这边可以看看蓉上坊一期、天紫界这类，由于地段更好，所以同等预算下，他们梯户比就比较高了，需要你实地感受下能否接受。锦江三区和四区则主要集中在三圣乡、东光、东湖、攀成钢、沙河堡、川师一带，涵盖的范围非常光了，可选的也比较多，但真要说值得推荐区看的话，也比较少，可以去尝试下，比如望江橡树林（楼盘大，偏刚需）、澳龙名城（房源少，小套二）、翡翠城四期（梯户比高，跃层）、首创娇子1号（三环外，次新，孤独）。其余的要么太老，要么太密集，整体来说体验不佳，你可以重点多观察下上述的这些楼盘即可。

提问：请问帮忙分析龙潭寺TOD龙潭九章与二仙桥的新希望万科知园各自的优劣呢？谢谢！

提问：请问雕叔，高新南远大4期114平挂牌270左右，城南宜家的城市春天96平挂牌320左右，天府名居110多点挂300左右，从学校，交通，楼盘，商业综合看，哪个更推荐呢？如都不行，其他高新南还有哪些楼盘可建议。需求套三双卫、学校、地铁、楼盘，预算300左右。

回答：天府名居属于天府长城板块，整体来说地段应该是最好的，你看重的什么地铁、商业等资源，在这里都有很好的选择，属于很成熟的区域了，而且再怎么说，也是高五片区，我认为是当下最适合你的三选一。而远大整体来看，板块老化，楼盘老化，逐渐沦为了老破大，除了就近上班的互联网程序员，一般来说整体的优势不明显，这个楼盘租客越来越多，自住的体验会比较差，单纯的看重便宜，往往得不偿失。最后城市春天在火车南站，和高新这边由三环一街之隔，划分出了两个世界，城市春天这边也逐渐走向了衰败，以后会像桐梓林一样，成为大家以前的富人区，但讨论的人越来越少，逐渐退出历史舞台。而板块有机更新和活力，天府长城我认为有高五的概念，而且还紧邻金融城板块，所以有价值的长期外溢和辐射，楼盘本身不仅有内在，也有外在，你如果预算300万，即便不买天府名居，也可以多在这个板块看一看有哪些合适的楼盘和房源。毕竟，天府长城是一个系列，楼盘太多了，而且好些房龄还比天府名居新一些。

回答：其实你的问题是非常具体的，目前来看刀刃立交的房子不论是自住还是爷爷奶奶在那边带着读书都不太方便，只能拿来当做出租、投资等用途了。先说你们的月供能力，月供1.5万，按照当下的贷款利率行情来说，纯商贷30年的话，你们可以贷款250万左右，这个范围是非常大的，你们的还贷能力弹性很好。反过来看二套房，你们现金160万当做首付，如果直接上6-7成，（新房）总价段位是228-266万，这个价格如果想在南门买套三新房的话，不是买不到，而是相对会局促一些。此时你贷款是68-106万。如果提前把刀刃立交的还贷完，剩余125万，这样再首付4成，杠杆可以加大，总价能上到312万。此时你们贷款是187万，月供大概1.1万。也就是说不论是哪种方案，你们都是可以承受的，因此考虑到你们第二套房偏自住改善的角度，我建议提前还贷刀刃立交，这样把总预算腾出来，给自己更大的可选空间。此时就是选择到底看哪些楼盘了。首先说几个人才公寓，熙悦府在大源南，虽然不在大源腹地，更接近天府新区了，但整体来说地段还是很不错的，而且周边片区发展，尤其是交通、学校，应该是你看的这些楼盘里相对最好的。熙悦府主要问题是一方面产品不纯粹，作为人才公寓，必然会各种高中低配都存在，所以一些差的户型或者刚需的房源，就沦为鸡肋。另一方面虽然是人才公寓，但是单价设置并不低，普通老百姓感觉没啥实惠，所以基本上总价单价都不便宜，性价比一般。最终剩余了好些房源在售，目前符合你预算的，可能就是99/108平的套三单卫了，可以去了解一下，实地打探一下感受一下，是否还有其他的坑。新悦府在新川，整体来看地段差一些，周边的配套不足，比较荒凉，但是整个新川板块的预期是比较好的，未来兑现度也还不错，另外距离生物城远了些。上批次目前是售罄了，等下批次吧，从产品来看基本都是小高层，也在预算范围内，买这里主要是买个未来预期，比较适合预算300内的人才。至于天府菁萃里，整体来说你也在生物城上班，就很了解了，优缺点都很明显，优点是便宜，缺点是荒芜。天府菁萃里主打的是两梯四户，总22-29F的高层产品，由于面积区间设置合理，在96-141平（建筑面积，信息源自开发商，下同）之间，加上单价仅在1.1-1.3万之间，所以总价在100-200万之间，对于预算有限的南门购房者，这个楼盘的门槛极低，性价比比较高。天府菁萃里距离最近的地铁回龙站大概2.5千米，不在地铁的有效辐射范围，今后或需要依靠公共交通来接驳。当下该楼盘周围比较荒凉，商业和教育资源都很一般，综合配套不足。综合来看，你的预算（300万）和需求（满足自住，教育），因此天府菁萃里并不是最优的选择，当下从人才公寓排序应该是熙悦府新悦府菁萃里。从商品房来看，天府汇中心就算了，户型是恶心给恶心他妈开门，然后学区也不太稳定，不能说就绝对是很好的，没划片之前，具有风险性。鹿溪樾府和新悦府类似，整体板块荒芜，未来发展可期，你作为普通是买得到的，这个楼盘当下地铁没有，主打的是投资，而且学区的话，以前是天府一小，现在有新建学校，所以也谈不上就很好了，再说整个天府新区教育也很一般，比双流好不了太多。还有就是当下配套较差，你父母带孩子自住是有难度的。最后交投新月湖畔我认为是可行的，但是普通资格一定能买到吗？稍微有点玄，但值得一试，楼盘本身价格稍高，但开发商也要挣钱，不能做慈善，所以可以理解，整个板块的综合配套兑现度也比较好，距离你上班也很近，相对来说是当下怡心湖板块最符合你情况和预期的一个楼盘，我认为商品房的话，可以重点把握这个。汇总一下，你的普通资格，自住学区和通勤的需求，不允许你有太大的选择，当下打新是比较好的，而周边二手房单价虚高，杠杆利用率也低，不太符合。而新房里，最适合你的就是交投和熙悦府。

提问：雕叔，成都主城区教育好的比如青羊、锦江和高新是否值得置换过来（想给孩子换学区，但是还有两年时间）。温江永宁生态环境好，还有华西医院，为什么价格比周边的便宜，可否入手？现在楼市买入还有机会吗？房价后面会不会下跌，现在感觉各方面要求好严格啊。

回答：两年后上学，当前就卖吧，低位卖，再低位买，低卖低买，其实是有利于纯置换的改善群体，买的金额大于卖的金额，划算的。当下成都试错的成本越来越高了，早已不是闭着眼就能买的时代了，进入楼市下半场，更应该审时度势，不要乱买，尤其是温江永宁这种地方。房地产每次调控深冬时期，各种空军各种流言都会重新蔓延，但是这改变不了房地产地位的本质。现在是平稳期，关键是稳！如今楼市盘整期，今年打算买房的购房者，这4类房子“贬值快”建议远离：1、非一二线城市的房子。随着人口外流，产业收缩，三四线及以下城市购房需求进一步减少。在整体楼市下行背景下，三四线城市房价加速下跌，且未来增长空间有限。2、非商品房住宅的房子。例如公寓房、商住房、商铺、小产权房等类型。这些非商品住宅性质的房子，因为产权或者居住舒适度等问题，价值不大，普通购房者远离。3、高龄房产。房龄过高的老破房，尤其还不带学区的，在银行难以办理贷款；同时高龄房产居住舒适度差，买了之后如何转手也成为大问题，这类房子升值空间不大。4、远郊房。远郊盘比如永宁，周边配套差、竞品多、居住环境一般。远郊盘在这一轮下行中，最快出现价值回落。

提问：雕叔你好！预算在250万左右，社保刚4，除了高新南不能买,其它区域都可以买。最好是新房，二手房房龄新也行，要怎么选择才合适?

回答：如果不限定板块方位的话，可选项很多。综合来建议一些板块和楼盘吧，都是当下你们需求内的优质可选项。二手房︰锦江沙河的望江锦园、华宇广场（地段很好，单价2-2.5万尚在合理区间)﹔东湖和三圣乡的瑞升望江橡树林、卓锦城五期、绿地468公馆（学区中上，次新大盘);成华区可以看看成华奥园广场、中粮锦云、招商中央华城（价格波动较大，可以在2.5万单价捡漏，均是地铁大盘)﹔龙泉驿区大面的龙湖三千庭、炜岸城、龙城1号（二圈教育较好的板块，洋房别墅等产品)。在青羊武侯一带，则可以尝试看看武侯新城的保利花园、绿地圣路易名邸、新希望锦悦楠庭等(教育汇聚了武侯顶尖的新学校，但是这个板块有一定航空噪音)﹔青羊新城推荐看凯德风尚、俊发时光俊园、长虹和悦府、恒大翡翠华庭、保利香槟光华、万科金色领域等兼顾交通、教育和商业的楼盘。新房在250万以内的话，可选项就很少了，要么是买不到，要么是买不起，但是依然可以在城东的龙泉驿十陵、东安湖可以寻找一些产品，比如东安湖的华润未来之城;十陵的华润时代风景以及佳兆业珑樾壹号等，都还是不错的选择。如果顺位度还能提升的话，比如在成华区的二八片区，还可以尝试一下首钢璟辰里、中车共享城以及新希望万科知园等楼盘。另外在武侯和金牛区推荐看看人居柏芸城、长虹天樾等楼盘。

提问：三无人员可以买成都哪里，需要离地铁近。

回答：三无人员是指什么呢？在成都无户口，无社保，无工作？目前来看在成都买房是对住宅产品全域限购的，也就是说你没有社保和户口，就没办法购买住宅，所以如果还想在成都，而不是被忽悠去成都周边诸如视高、黄龙溪等地买房的话，那么我们只有一条路，那就是去购买不限购的产品。这里指的是40年产权的公寓、商铺和写字楼等。一般都是说的公寓，成都目前不限购，而且很多都是临近地铁口，成都地铁还算比较发达，所以像三环内几乎稍微偏核心一些的地铁口，都密密麻麻地布局着很多商业公寓。像骡马市的富力公馆；红星路的红星国际；牛王庙的天紫界、茂业豪园；塔子山附近的恒大望江华府、华宇广场等等，不胜枚举。主要还是看你的预算，一般预算充足的话，都是非常好买的，建议你可以在地图找房页面好好看一看。